sábado, 27 de março de 2021

 

LOCAÇÃO EM CONDOMÍNIO

 

                   É assunto que merece ser discutido em razão de ações muito diferentes de um condomínio para outro. Em que pese a existência da Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/90, muitas convenções condominiais não tratam do assunto. Quando surge algum problema vem o síndico com a solução. Quando se trata de um síndico experiente ou profissional do ramo sabe como enfrentá-lo, mas quando é um leigo na administração porém cheio de boas intenções, algum paliativo é aplicado. Porém, há casos cujas soluções aplicadas são prejudiciais às partes.

                        Entendo que toda Convenção do Condomínio deve regulamentar a locação do imóvel, no estrito termo da Lei do Inquilinato e o condômino locador ser notificado oficialmente quais regras devem ser cumpridas pelo locatário, sob pena de ser o locador o responsável por infrações cometidas pelo seu inquilino.

                        A primeira exigência é o cadastramento do locatário e sua família se houver, cadastramento dos veículos, fornecimento ao condomínio de cópias dos documentos de identificação  RG e CPF, nº de telefone e endereço de e-mail. Em contrapartida o locador entregará ao locatário cópias da convenção e regimento interno do condomínio.

                        A Lei nº 8.245/90, em seu artigo 46 estabelece que a locação residencial é com prazo igual ou superior a 30 meses. Mas trata também a lei em seu artigo 48 da locação por temporada:

                    Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

                        Também nesse caso, está o locatário obrigado a  observar  as regras e os  limites estabelecidos na Convenção do Condomínio. O locador deve estar ciente que em caso de descumprimento de normativos, ele é o único responsável e poderá ser penalizado com multa elevadíssima, caso contumaz reincidente.

                        A confusão tem surgido em alguns condomínios, quando algum condômino quer fazer uso do artigo 48, para locação hospedagem, mais conhecida por “airbnb”. Essas locações normalmente são destinadas a pessoas que participam de algum evento em final de semana ou feriado prolongado.  Os destinatários sempre são jovens, às vezes em pequenos grupos, alegres, ruidosos e se esbaldam na diversão, e é nesse momento que surgem os excessos, som alto, muita cachaça, algazarras, enfim não é preciso detalhar o que todo mundo sabe. A intensa alegria é a causadora da perturbação da ordem no Condomínio, aquele barulhão até o amanhecer do dia. É o momento do conflito.

                        A Lei 11.771/2008, em seus artigos 23 e 24, disciplina bem os meios de hospedagem/hotelaria. Na leitura atenta desses dois artigos não se encontra amparo para permitir que em um condomínio residencial se admita a prática de locação “airbnb”, por várias razões, 1. as unidades imobiliárias devem estar equipadas com outros serviços oferecidos aos hóspedes durante 24 horas, tais como arrumadeiras, camareiras etc.; 2. Possuir licença de funcionamento expedida pela autoridade competente; 3. a  convenção do condomínio  permitir a prestação de serviços hoteleiros por condôminos; 4. possuir cadastro no Ministério do Turismo; 5. possuir Certidão de cumprimento às regras de segurança contra riscos aplicáveis aos estabelecimentos comerciais. Então, por essa razão um apartamento num edifício residencial não se enquadra nessa modalidade de hospedagem.

                         A falta de um dispositivo na Convenção do Condomínio, pode levar alguns proprietários de unidades a insistirem e em caso de síndico mais condescendente, conseguirem seu intento do aluguel de temporada. Depois de concretizado o contrato é mais difícil estabelecer as normas, como diz o ditado “melhor prevenir do que remediar”.

                        Não podemos deixar de levar em conta que o assunto Condomínio é muito sério, já que envolve a vida e convivência de inúmeras famílias, com idades, perspectivas e gostos diferentes. Promover a harmonia é fundamental.

                        O assunto está sendo objeto de exame pelo Superior Tribunal de Justiça REsp-RS 1.819.075, vamos aguardar a decisão final.

 

Goiânia, 27 de março de 2021.

 

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quinta-feira, 18 de março de 2021

 

DOTAÇÃO ORÇAMENTÁRIA DO CONDOMÍNIO

 

                        O artigo 1348 – do Código Civil, inciso VI, dispõe que compete ao síndico  elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.

                        O artigo 1350 – dispõe: Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista da convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento.

                        Aqui vão as orientações e alertas: O exercício da função de síndico não é para pessoas inexperientes nem aventureiros, lembre-se que a normalidade, a ordem em um condomínio depende de uma boa administração e de ótima interação entre seus moradores. Um síndico capaz na essência da palavra obterá ambas as condições

                        A capacidade administrativa do síndico inicia-se pelo seu relacionamento com os condôminos, moradores e colaboradores, pela demonstração de austeridade no uso dos recursos financeiros do condomínio e no planejamento de suas atividades, dentre elas, a principal, é a Dotação Orçamentária Anual. Não possuindo o síndico capacidade para elaboração da dotação deverá recorrer ao contador do condomínio ou buscar auxílio junto ao sindicato ou outro profissional competente. Provavelmente encontrará um entre os moradores.

                        Com a aprovação da Dotação Orçamentária, cada condômino poderá também fazer a sua programação de desembolso anual para pagar a taxa de condomínio da sua unidade, sem os sobressaltos de rateios inesperados. Outro ponto importante é a constituição do “fundo de reserva” que emergencialmente poderá ser utilizado para pagamento de algum serviço (pane elétrica, bomba d’água e infiltrações). No caso do uso do fundo de reserva nessa circunstância, o síndico deverá convocar uma assembleia geral extraordinária para homologar a realização da despesa com recursos do fundo de reserva.

                        Outra observação importante é quanto à alçada do síndico. Ele tem limitações, no entanto, em caso de urgência  deve adotar as providências necessárias e  convocar uma assembleia geral extraordinária para homologar as despesas, se essas estiverem  acima da sua alçada. Esses são cuidados básicos.

                        Perigo! Caso em seu condomínio não tenha sido elaborada e nem aprovada a Dotação Orçamentária, o condomínio está impedido de fazer a cobrança da taxa. Assim tem sido o entendimento do judiciário quando o assunto é alçado à esfera legal. O entendimento é que a receita do condomínio é estabelecida a partir de uma previsão.

                        O inadimplente é a “mutreta” de alguns síndicos. Quando alguém não paga a sua taxa condominial os condôminos adimplentes respondem pelo débito, pois, as contas de água/esgoto, energia, salários e encargos, entre  outras,  precisam ser pagas. Alguns condomínios rateiam o valor da inadimplência, senão faltará dinheiro no caixa para os compromissos. Porém alguns síndicos não fazem o caminho de volta, ou seja, deduzir do valor total a ser rateado, os valores recebidos dos inadimplentes, assim procedendo fazem “caixa” fora da Dotação Orçamentária e gastam ao seu bel prazer.

Fica a dica, coloque o olho no seu bolso.

 

Goiânia, 18 de março de 2021.

               

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segunda-feira, 8 de março de 2021

 

MEU BEBÊ DE QUATRO PATAS E O SEU DE BICO

 

                        Esse assunto é polêmico, muito fácil e às vezes difícil, aí volto a lugar de sempre o problema se resume em “convivência harmônica” em condomínio, e para que isso seja possível e tornar o problema fácil, é só respeitar as regras estabelecidas no Regimento Interno e acatar as decisões tomadas pela assembleia de condôminos.

                   Hoje existe vasta jurisprudência a respeito do direito de você ter um bebê de quatro patas ou de bico, em condomínio, e essa gama de decisões judiciais surgiram para enfrentar a intolerância e porque não dizer ignorância de síndicos e moradores que desejam cada um fazer a sua própria regra, ou seja, o regimento interno dispõe uma determinada regra a ser cumprida, mas o condômino/morador, acha que deve ser diferente, aí surge o conflito.

                   Certos condomínios decidiram em assembleia que os possuidores de animais só podem transitar com eles pelo elevador de serviço e carregando-os nos braços, ou na caixa de transporte. Outros condomínios impõem que não podem entrar com seus animais no elevador se já tiver alguém dentro, deverá aguardar para usar o equipamento somente em companhia do seu bebê.

                   Ainda outros que exigem: o animal poderá caminhar pelo condomínio, desde que amordaçado e preso à guia, essa regra parece mais coerente, pois o animal estará contido e não oferecerá nenhum risco, lógico que estou falando de cães. Ah! Não se esqueça de portar uma lixeira descartável para recolher a “caca” que o seu animal deixar por aí.

                   Gatos, esse lindo animalzinho é mais complicado, bicho de hábitos noturnos, amam suas farras sobre os telhados, porém trancados no apartamento desabafam arranhando seus móveis, desfiando suas cadeiras e sofás, e, havendo uma brecha vai incomodar o vizinho. Já aconteceu do animal do vizinho entrar em outro apartamento e aprontar poucas e boas o que gerou um certo desconforto entre os moradores.

                   Peço vênia aos amantes dos gatos, mas para mantê-los sossegado em seu cantinho, precisam ser castrados, considero isso maus-tratos, a desculpa é que o animal castrado, fica dócil,  não adoece, não contrai câncer e outras doenças. A solução ao meu sentir está na contra mão da natureza.

                   Papagaio, ou pássaros de gaiolas, animais exóticos e até galo, sim isso mesmo! G a l o, aquele que na barra da manhã já começa cantar. Então esses incomodam bastante, tanto quanto os cães que a qualquer ruído no corredor ou bater de portas ladram sem parar, ou aqueles que ficam o dia todo sozinhos e latem, latem, latem. Será que o proprietário já pensou deixar o seu bebê na creche enquanto trabalha? Pois, se ele estiver incomodando poderá ter consequências no seu bolso.

                  Algumas situações são essas o que fazer então? Eu não fico sem o meu bebê, é muito amor, brigo com todos mas não abro mão da sua companhia. Para viver em condomínio você então terá que cumprir as regras estabelecidas pelo condomínio, a fim de ter uma boa convivência.

                   Hoje já é reconhecido pela justiça o direito que cada um tem de possuir seu animal ou bicho de estimação, porém o proprietário não pode enfrentar e descumprir regras que foram estabelecidas para todos, recentemente um condômino a foi multado porque se recusou a recolher a caca deixada pelo seu animal, foi parar na justiça a cobrança da multa. Pergunto: de quem é a responsabilidade pela sujeira feita pelo seu animal? Esse tipo de comportamento é o responsável pela confusão.

                   E o que dizer ao ouvir o galo cantar às 5 da manhã e você ainda com aquele sono ZZZZZZ. Vá cantar noutra freguesia.

                    O síndico tem de exigir dos proprietários de cães, gatos e outros bichos e aves,  a comprovação de vacinas, da  autorização do IBAMA para posse de animais em cativeiro e fazer cumprir rigorosamente todas as regras que foram estipuladas no regimento interno. A assembleia de condôminos poderá também discutir, aprovar ou não, regras que achar convenientes levando-se em consideração inúmeras decisões judiciais sobre o assunto.

18/02/2021

Agressão a vizinho

TJ/SP: Briga por cachorro em elevador gera indenização

Abandono de animal

GO: Vizinhos denunciam maus-tratos em apartamento 

 

          07/01/2021

          Arranhão em carro

          DF: Dona de gatos é condenada a reparar danos a vizinho

04/01/2021

Animais permitidos

TJDFT: Condômina pode criar gatas em seu apartamento

28/09/2020

Pets permitidos

Moradora no DF pode manter 2 gatas em seu apartamento

            17/12/2019

            Cães em condomínio

            Morador com problema de saúde garante direito

25/09/2019

Abandono de pets

Donos pagarão multa por trancar animais em apartamento

 Pets permitidos

Proibição em condomínios é ilegítima, diz STJ

08/08/2017

Cão de pequeno porte

Condomínio não pode proibir moradores de terem pets

 

Goiânia, 8 de março de 2021.

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