Em memória de Claudia Rachel de Lima

O CONDÔMINO IRRESPONSÁVEL E AS MAZELAS DOS SÍNDICOS

É justamente sobre essa flagrante irresponsabilidade individual que recai o meu comentário de hoje. Fala-se muito sobre os erros frequentes dos síndicos, mas pouco se discute a expressiva parcela de responsabilidade dos próprios condôminos na gradual deterioração da gestão condominial. Antes de tudo, vale lembrar de maneira enfática que ele é o legítimo proprietário da unidade. Como coproprietário desse valioso patrimônio comum, ele não possui apenas direitos assegurados, mas possui, sobretudo, deveres legais estipulados expressamente nos artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil brasileiro. Se cada um acompanhasse com real interesse e responsabilidade cidadã os assuntos complexos que envolvem a administração diária de um  condomínio, seja ele vertical ou horizontal, a convivência coletiva seria muito mais harmoniosa e muitos problemas graves jamais chegariam a existir no cotidiano.

A maior demonstração de irresponsabilidade reside na sua ausência crônica nas assembleias, sejam elas ordinárias ou extraordinárias. Muitos acreditam erroneamente que, enquanto as despesas mensais couberem no próprio orçamento familiar, não há motivo justificável para participar das decisões coletivas. Preferem deixar comodamente que outros decidam por eles e simplesmente permitem que a engrenagem administrativa role sem qualquer tipo de amparo crítico. O resultado direto dessa omissão generalizada é absolutamente previsível, visto que, na maioria das vezes, apenas um pequeno grupo, normalmente beneficiado pela boa relação pessoal com o síndico, comparece a essas reuniões importantes. São invariavelmente os mesmos indivíduos que aplaudem, defendem e aprovam praticamente todas as propostas apresentadas pela gestão, independentemente de uma análise técnica mais criteriosa. Forma-se, com efeito, um ambiente extremamente favorável à total ausência de fiscalização externa, o que contamina inclusive a atuação do próprio Conselho Fiscal.

Esse jogo bem jogado reflete-se perfeitamente em reuniões informais entre síndicos que às vezes ocorrem presencialmente ou através de grupos dinâmicos de mensagens no WhatsApp, onde os gestores trocam experiências práticas, modelos de atuação e formas estratégicas de enfrentar determinadas situações espinhosas. Evidentemente, essa troca mútua de conhecimento é saudável quando voltada estritamente às boas práticas administrativas, contudo, o problema central surge quando determinadas condutas eticamente questionáveis acabam sendo reproduzidas sem filtro, criando um verdadeiro efeito dominó de irregularidades jurídicas. Eles trocam figurinhas detalhadas sobre como proceder ou sobre a maneira exata como agiram em tal situação delicada. Outro ponto que merece uma reflexão profunda é a atuação omissa de uma parte considerável dos escritórios de contabilidade, pois muitos profissionais limitam-se a registrar contabilmente os documentos que lhes são formalmente entregues, sem realizar qualquer análise crítica sobre sua consistência material ou legalidade fiscal. Não são raros os casos alarmantes em que aparecem notas fiscais emitidas por empresas inativas ou já extintas, recibos informais sem a devida retenção dos tributos obrigatórios e documentos rasurados que registram despesas totalmente incompatíveis com a realidade financeira do condomínio.

Da mesma forma, a prestação anual de contas, exigida pelo artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil, também costuma apresentar sérias e perigosas deficiências estruturais. Em muitos condomínios, os documentos contábeis não são disponibilizados previamente aos moradores para uma análise prévia e minuciosa. Até para avaliar que despesas foram de responsabilidade do proprietário e do inquilino.

Na assembleia de aprovação, apresenta-se apenas um demonstrativo resumido e superficial das despesas por rubrica geral, o que inviabiliza completamente uma avaliação técnica e detalhada da aplicação real dos recursos financeiros durante o exercício anterior. O mais preocupante, entretanto, é que quase todas essas situações caóticas poderiam ser evitadas facilmente, bastando apenas que os  compreendessem de uma vez por todas que a fiscalização da administração não é uma faculdade opcional, mas sim um dever rigoroso decorrente da própria condição jurídica de proprietários.

No fim das contas, as profundas mazelas da administração condominial não são fruto exclusivo da atuação isolada de maus síndicos, pois elas também nascem diretamente da indiferença confortável daqueles que, podendo fiscalizar ativamente, preferem permanecer em obsequioso silêncio. O maior problema atual dos condomínios não é a discussão calorosa nas assembleias, mas sim as cadeiras vazias, de modo que quem não participa voluntariamente renúncia de forma automática ao direito legítimo de influenciar as decisões financeiras que afetarão diretamente o seu próprio patrimônio material. Infelizmente, tudo isso acontece diariamente pela passividade crônica de quem deveria ser o primeiro interessado a barrar esse descalabro administrativo, ou seja, o próprio condômino.

Goiânia, 4 de agosto de 2026.
Walmir Martins de Lima